【自宅マンションを売却すべきか？】 近々夫の転勤予定があります。 期間は3年、3...
【自宅マンションを売却すべきか？】 近々夫の転勤予定があります。 期間は3年、3年後には大阪市内の本社に戻り、その後は転勤は無い予定。 転勤先では住宅手当が8割程出ます。 今回は家族 （夫婦と小学生低学年1人）で転居するつもりでおりますが、その際自宅マンションをどうするかで悩んでいます。 自宅は築30年のマンション、購入して5年、ローンがまだ30年残っていますが資金に多少の余裕あり。 5年前の購入時にかなりお金をかけて室内を全面リノベーションしており、水周り・配管・給湯器含め取り替え済み、間取りもデザイナーズ的な感じになっています。 簡易査定に出したところ、購入時に比べ不動産市場が活況なのもあるのか、物件購入価格＋リノベーション費用程度の売出し価格を提示いただきましたのでローン残債よりは高値になります（売出し価格では売れないと思いますが…）。 正直リノベーション内容に満足していないので改めて改装したいと考えていますが、それならば売却して3年後に新しいマンションを購入した方が良いのではないかと悩みます。 自宅マンションのスペック ○駅徒歩10分 ○心斎橋、梅田まで20〜30分 ○徒歩すぐに大型商業施設あり ○室内全面リノベーション済 ○エリア内では学力の高い校区 ○緑のある環境 ✖︎築30年 ✖︎大阪府内では学力低めのエリア 立地はとても気に入っているので、賃貸に出すか、売却するか、非常に悩んでいます。 賃貸にした場合は戻ってから改めてリノベーションとなると思いますが、築30年の物件にまた数百万かけるのは不毛な気もします。 個人の考えによるところが大きな質問ですが、新たな視点が見つかればと思います。 よろしければご意見お聞かせください。
【続き】投資初心者は誰に相談すれば良いのでしょうか・・・ 前回の質問の続きです...
【続き】投資初心者は誰に相談すれば良いのでしょうか・・・ 前回の質問の続きです。 物件の概要等書き出していきますので、 今後のアドバイス等いただければと思います。 ものすごーーく長くなると思いますが、お付き合い頂けると幸いです。 いっそのこと契約書を貼り付けてしまいたい。。 この件は数人にしか話していないので身バレはないと思うのですが 万が一主人バレの可能性があるので、3日ほどで質問は削除させていただきたいと思います。 BAは3日目に決定、その日中に削除させていただきます。申し訳ありません。。 頂いた回答は、こちらのページを削除しても見返せる様保管したいと思います。 私も数年賃貸業界にいたため、物件に対する若干の知識はあると思いますが 売買や投資は全く経験がなく、不要な説明もあるかと思いますがそのあたりは読み飛ばしてください。 では、物件概要です。 ※が付いている項目は私が特に気にしているところです。 ■物件の概要■ ・投資用に建てられた新築マンション区分所有 ※1 現在居住者有り オートロック・エレベーター有、設備は充実 デザイナーズ （正直デザイナーズと謳っているだけで今風な普通のマンション。凝ったデザインなどはなし。） ・購入価格：2630万円 某銀行で45年ローン（変動金利1.9％） ※2 頭金なし ・立地 東京都西部 23区内 最寄り駅まで徒歩4分 新宿駅まで乗り換えなし、約25分ほど 快速などは停まらない各駅のみの単線 ・築年数：2年 ※3 新築といっていますが未入居だっただけで竣工してから丸1年と数ヶ月経過。 ・間取り 1K（25㎡） 玄関入って廊下・キッチンを通って居室があるごく普通の間取り 居室は8畳ほど 4階建て最上階角部屋 南向き ・家賃等 家賃：79,000円 管理費：12,000円 ・・・内、修繕積み立て費：840円 ※4 （修繕基金として契約時に20万円） ■キャッシュフロー ・賃料＋管理費で91,000円ほどの収入 そこから管理費・修繕積み立て-8,600円、ローン返済-72,000円、物件管理代行-5,000円 手元に残る家賃収入約5,400円 ・節税について 固定資産税・不動産取得税・都市計画税等、減価償却、リフォーム代などを経費計上し、 プラス、普段の飲食代・交通費を年間100万円経費計上するよう計算に組み込まれていました。 ※5 所得税、住民税が還付金も含め、従来より年間20万円以上安くなる予定。 私が特に懸念しているのは↓↓ ※1 投資用マンションの物件価値 投資用に建てられた分譲物件となると、居住用の分譲とグレードの違いが一目瞭然で、内装・設備のグレードはもちろん、躯体などの構造も全く違うという話も聞いたことがあるので 修繕費が高くなる、売却時の物件価値が心配です。購入金額も高いですし。。 同沿線の近隣数駅調べてみても新築・築浅の1ルームがほぼなく、近隣相場が比べられません。 そもそもワンルームの需要がないエリアなのではと懸念しています。 ※2 頭金なし45年フルローン 変動金利 本人は銀行から融資を引き出してナンボ、お金は動かしてナンボ、という感じで 危機感全く無しです。 ※3 竣工から1年間、中途半端な募集状況 ・・・主人が当該マンション最後の一部屋を購入したのですが、竣工から1年経っているのに売れ残っていたんです。 販売業者は、自社で建設した自社ブランドマンションのみ販売していて、客付けも自分たちで行っており、建物が完成したら満室稼動にして販売を開始するそうなのですが、 近隣に同じ時期に完成した自社の類似マンションがあり、そちらの募集を優先していた為、当該マンションの募集を一時ストップしていたそうなのです。そんなことありますか？ 土地代だの建設費だの支払いがあるはずなのにそんな悠長なことありえないと思うのですが・・ ※4 修繕計画が不明 ・・・修繕積み立て費が月々840円。ありえない。 契約時に修繕計画書などの書類ももらっていないらしく、もらえないのはおかしいと言ったところ 管理組合がまだ発足されていないから、発足されてから予算が決定して書類が作られるのだそう。 私も分譲売買の経験もなく、そこまでわかりませんでした。 この金額、書類の後出しは一般的なことなのですか？ ※5 経費計上の範囲 ・・・飲食代、旅行などの交通費なども経費計上する計算になっていましたが、こんなことできるのですか？ いざ税理士に提出してもどうせ却下されて、残念でしたね、で終わるだけだと思ってしまいます。 この100万円がなければ、実際に計算して大した節税になんてならない！と強く言えるのですが 日々の生活雑費が経費計上できて税金の還付が受けられるとしたら、確かにうまい話に聞こえてしまうのかもしれません。 以上です。 本当に長くなってしまって申し訳ありません。 サラっとでも呼んでいただけると大変助かります。 他にも私が答えられる範囲であればお答えできますので 必要な情報などありましたら教えてください。 よろしくお願いし
下記条件の新築分譲マンション、皆さんなら買うことを検討されますか？ 当方は30代...
下記条件の新築分譲マンション、皆さんなら買うことを検討されますか？ 当方は30代夫婦+1歳の子ども1人です。 モデルルームを見に行き、価格を聞いた時は正直テンションが上がりましたが、焦らずよく考えると心配な面も感じ始め躊躇しはじめているのが現状です。 色々なご意見をお聞かせ下さい。 ・増税後、８５０万円値が下がり、２５００万になった（もう少し値切れそう） ・マンション販売の担当者は「4月までに契約されればあと150万円値引きも可能」と言っていますが、なんだか安物買いの銭失いにならないかと警戒しています。 ・将来、買い換える予定はないです（一生住む予定） ・７０㎡弱（２LDK） ・駅まで２キロ（天気がいい日に一度歩き、その時は楽に歩けましたが、毎日の通勤では大変かとも感じました） ・６５戸中１５戸は1年以上売れていない（初めは修繕積立金が月6000円と安いのですが、将来、空室分も上乗せして上がっていくのではないかと思い、購入を躊躇し始めております） ・湘南の海のそば ・こじんまりしているデザイナーズマンション
マンション選びで悩んでます 柏から徒歩１３分のデザイナーズマンションを買おうか...
マンション選びで悩んでます 柏から徒歩１３分のデザイナーズマンションを買おうか悩んでます。 状況としましては 間取りは一階で専用庭付き75平米で2700万円の物件です。 用意する頭金は我が家の貯金全部の300万円です。 そのマンションから徒歩５分内には保育園、小学校、中学校、高校、２４時間営業しているスーパーがあります。 柏の駅前はそごう、ビッグカメラ、マルイ、ドン・キホーテ等様々なショッピング施設があります。 そして2011年には柏駅から東京駅まで線路が延びるみたいです。 将来的には資産運用として賃貸又は売却を考えているのですが、駅徒歩１３分というのが気になります。 私はこのデザイナーズマンションを買うべきか 少しマイナーな駅の駅徒歩５分のマンションを買うか それとも時期を改めて頭金や年収を上げて無理をしないマンションを買う どれにしたら良いでしょうか?? 何か良いアドバイスを教えて下さい。 よろしくお願いします。
アーティストリーの化粧品を勧められて、断るか悩んでいます・・・。 最近mixiのオ...
アーティストリーの化粧品を勧められて、断るか悩んでいます・・・。 最近mixiのオフ会で知り合った女性がいて また時間があったらお茶でも…と言われ いつもの社交辞令だと思い メールアドレスを交換してしまいました。 それから、一週間経たずに、お茶にいく約束をし その時は普通に済むかのように思えましたが あなたは今、肌荒れに悩んでいるのでは？と言われて 実際そうだったので頷いたら 『相談に乗ってくれるいい人がいるから』と男の人を紹介され、男の人の部屋に 行きました。 今までどんな化粧水を使ってきたのか、目的に合ったものを使っているか、正し い洗顔方法を知っているか…など 事細かに聞かれた結果 汚れ落ち不足・栄養不足気味なんじゃないかと言われて 体の構造や栄養を補うサプリを説明され、その日は終わりました。 そして２日後 今度はその女性の部屋で会うことになり、 自分が使っていて いいものだから使ってみて、とアーティストリーというところの化粧品のサンプ ルを実際に使って紹介されました。あと他社製品と比べてみて、と実験も見ました。 『最初はしみるかもしれないけど、それは肌に届いてる証拠』と言われました。 その女性は、アルバイトなのに、１５万くらいのデザイナーズマンションに住んでいてmixiのオフ会などにも参加するようですが 彼女はマンション全員と仲がよく、その日もちょうど隣の男性のサプライズ誕生 日パーティーに参加する形になり 聞けば、そのマンション全員が同じ化粧品会社のものをラインで揃えているというんです。 化粧品一つは3000円くらいで手頃なお値段で 使用済みでもいつでも返品可能・５００円キャッシュバックなどの特典もいっぱいだと説明を受けたのですが 世界一売れている という割に ＨＰがないのは変じゃないですか？←彼女にそう言われました。 あと、『返品可能なのに、これで試さなかったら、皮肉れ者じゃない？』って言葉も気になります。 これはマルチとか詐欺の一種でしょうか？？ それとも彼女はただのいい人なんでしょうか？ また彼女に会って勧誘みたいなことをされるのは怖いので 先延ばしにしてます。 彼女はこのために自分に近づいたのかと思うと…(>_<) 長くてすみませんが とても困っているので よろしくお願いします。
マンション・アパート経営のことで質問です。その方面にお詳しい方が御覧くだされ...
マンション・アパート経営のことで質問です。その方面にお詳しい方が御覧くだされば幸いです。 幾分か、土地があり、相続税・固定資産税などの税金対策と資産運用で昨今、マンションやアパート経営を進めてくる業者がつきません。実際、舅の遺産相続で、今のままだと億単位の相続税を支払うことのなるようで、元気なうちにと5年前に単身者用のマンションを一棟建てました。でもそれでは全く足らず、主人は、どの企業の話も上手くいく事ばかりで、その一棟を建てた企業があまりアフターがよくないせいもあり、そんなに容易にいくものかと首を縦に振りません。しかし私自身は何か手を打たなければと、思案しています。 企業やお店に賃貸している物件もありますが、家賃交渉にわざわざ本社からおこしになり、仕方なく家賃を下げた物件もあり、このままでは土地を維持できなくなるのではと不安になります。売却を避けて運用していきたいと考えています。 マンション経営で家賃保証やメンテナンス費用などのかからないシステムプランを掲げてくる企業一利あると思います、ですがプランが一番とは言え、ほとんどのマンションやアパートの内装がセンスがなく、同じ建てるなら都心に多いデザイナーズマンションのようなセンスのいいものが建てれないものかと思います。 わずか人口１０万の街なので、ほかと同じようなマンションやアパートを建てていてもいずれは入居者の入らない物件になりかねません。かといってあまりモダンすぎても難しいかと思われます。どの企業がいいのか、また資産運用・税金対策に強い企業など、合わせて教えてくださると助かります。
こんにちは。 職場が近いという利便性が一番の理由で、 現在、六本木駅徒歩５分の...
こんにちは。 職場が近いという利便性が一番の理由で、 現在、六本木駅徒歩５分の賃貸マンションに住む３０代独身ＯＬです。 終の棲家にはならない前提ですが、 賃貸で住むのはもったいないと思えてきており、 近々にマンションを購入予定ですが、 極端に条件が違う下記の２件のマンションで迷っております。 こちらに投稿して、さまざまな方のご意見を客観的にうかがえたらと思い、 投稿させていただきました。 ①イニシアイオ西麻布 ４３３０万 六本木駅；徒歩６分／渋谷駅；バス９分／乃木坂駅；徒歩１１分 築４年、デザイナーズ ３３．５平米、２Ｆ ②秀和六本木レジデンス ３０９０万 六本木駅；徒歩３分／乃木坂駅；徒歩３分 築４６年、おしゃれな家具付き ３６平米、２Ｆ ※どちらも東南向きで、眺望は同じような感じです。 ざっくばらんなご意見をいただけますと大変幸いです。 ご多忙中大変恐縮ですが、 何卒よろしくお願い申し上げます。
東京で一人暮らし して 普通に可愛い彼女と同棲したい そういう もう２２歳にも成...
東京で一人暮らし して 普通に可愛い彼女と同棲したい そういう もう２２歳にも成る俺はそんな 普通の夢も叶えれないこの世の中が凄く嫌です 働けど働けど金は思う様に貯まらん。 結構 物価も高い 何を買うのにも どうすればいいの？ 大分 前のフジの天体観測のドラマ ああゆう オダギリジョーと小向さんのああゆう 狭い１ルームで ああいう生活がしたい 雑居ビルの屋上で生活する 坂口みたいなワイルドな生活がしたい 春ランマンみたいな ああいう 少し家賃の高いデザイナーズマンションで ルームシェアしたい！！ がしかし 現実は関西の地方で実家暮らし 風俗くらいしか 楽しみがなく 職を転々。ゆっくりとしか代わり映えのしない部屋。 夜勤疲れで何かしんどい現実。 憂鬱な日々。 周りは３０才近くにもなるのに 未だ実家暮らしで開き直る 同僚の糞ども（先輩 ↑こいつらは家を出る気もない 飲み込まれそうで怖い 何か環境自体悪い 俺の救いは若さと前向きな気持ち 自立したいという志。 ここらへんでどうにかしないと俺もヤバイ 誰か救いの指南書ください
不動産業でよく「商品を売るのでは無く人を売る」って言いますが 物件ってどこの不...
不動産業でよく「商品を売るのでは無く人を売る」って言いますが 物件ってどこの不動産会社でも見れるんですか？ 物件数の差別化って出来ないんですか？ でも各不動産会社って独自に開発した物件ありますよね？ 仲介する人間は、その企業の独自のブランドマンションを売ったり、貸したりした方が利益でませんか？ それとも、別にどの物件売っても、良いんですか？ 結局は仲介手数料がもらえるだけ？！ 自社ブランドのマンション売ったら、仲介手数料プラス、そのマンションの利益ももらえませんか？分譲なら。 あと、 仲介で売り主の物件査定とかするじゃないですか。それって査定した不動産企業しかその物件売れないんですか？ それなら商品で差別化出来ないって言ってるのおかしいと思うんですが。よくわかりません。誰か教えて下さい
３０代女性です。住宅ローンの繰上げ返済より、その手持ち資金で不動産投資をした...
３０代女性です。住宅ローンの繰上げ返済より、その手持ち資金で不動産投資をした方がプラスになる可能性が高いのでは、と思っています。 ３年程前に自宅を新築し、１９００万円ほど融資を受けました。 月の支払いは８万円（年間約１００万円、内訳は、元金７０万、利息３０万です）です。 手持ちの資金が８００万円ほどあるので、５～６００万円ほど繰り上げ返済をしようかなぁと思ったのですが、その６００万円を使って不動産投資をした方がプラスになるのでは？と思いつきました。 そこで中古マンションを調べてみると、市街地の真ん中、人気の地区に、１ＤＫで５００万円の物件が見つかりました。 築年数は２２年、広さは３０㎡、ライ○ンズマンション、オートロック、南向き、角部屋、ＤＫ５畳、洋室７畳、１２階建ての２階（下はエントランス）、バス停１分、スーパー１分、ただいま賃貸中で家賃は５２０００円、管理費、修繕費は合計で約１５０００円、という物件です。 単純計算で、５２０００円－１５０００円＝３７０００円×１２ヶ月＝４４４０００円、固定資産税等、経費を引いても年間４０万円弱くらいはプラスになるのではないかと思います。 ６００万円の繰り上げ返済で減る支払い利息は１８０万円ほど、不動産投資だと５年（４０万円×５年＝２００万円）でもとが取れ、その後はプラスになる事を思うと、投資に気持ちが揺らいでいます。 資産も残りますし・・・。同じ地区の、他の物件は、築３０年、広さ２０㎡前後で３００万円（家賃３～４万円）くらいの物が数多くあり、３点ユニットだったりするので、広さが３０㎡あり、フロトイレ別、脱衣所もそこそこの広さがあるこちらの物件が、他と差別化できるのでは？と気になりました。 ５００万円は高い気もしますが、広さから見るとすでに底値なのでは・・・１０年後くらいに売るとしても似たような金額で売却できないかなぁ～なんて考えてみたり・・・。収集癖がありますので、あまり売る事は考えていませんが・・・。 ただ、昨夜寝落ちの瞬間に、ふっとひらめいた事なので、そんなのありなのか？という気持ちもあり、質問させていただきました。 家族に不動産経営をしている者が複数名おり、私自身もデザイナーズ物件を１件持っていて、インテリアも大好きなので、今住まわれている方が退去されたら１００万円くらいでリノベーションしちゃおうかなぁ～、等と、趣味と実益を兼ねた妄想を抱いております・・・。 皆様の忌憚のないご意見をお待ちいたしておます。